En 2025, le marché de l’immobilier étudiant prend une nouvelle dimension. Alors que le paysage immobilier évolue avec des réglementations de plus en plus strictes, l’investissement locatif dans les résidences étudiantes se révèle être une option attractive pour les investisseurs à la recherche de rentabilité et de sécurité. Entre l’augmentation du nombre d’étudiants et une offre de logements toujours insuffisante, s’étudier sur les meilleures opportunités d’investissement est primordial. Cet article propose une analyse approfondie des différentes facettes de la rentabilité d’une résidence étudiante en 2025.
Les fondamentaux de l’investissement locatif étudiant
Investir dans une résidence étudiante ne se résume pas à acheter un bien immobilier. C’est une stratégie qui demande une compréhension précise du marché local et de la demande des étudiants. Dans un contexte où de plus en plus de jeunes poursuivent des études supérieures, le besoin en logements adaptés croît de manière exponentielle. La France compte près de 3 millions d’étudiants en 2025, un chiffre qui ne cesse d’augmenter chaque année.
Les résidences services pour étudiants sont conçues pour répondre à des besoins spécifiques : elles offrent des logements meublés, parfois accompagnés de services tels que le ménage, le petit-déjeuner ou des espaces communs. Ces services attirent une clientèle étudiante de plus en plus exigeante, désireuse de trouver un cadre de vie agréable au plus près de leurs écoles et universités.
Les types de logements étudiants
Il existe principalement deux types de logements accessibles aux étudiants : le parc locatif privé et les résidences étudiantes. Le parc privé, où l’on trouve souvent des studios, petits appartements ou maisons en colocation, est généralement bien implanté dans les zones urbaines. En revanche, les résidences étudiantes, comme celles gérées par Crous ou des sociétés telles que Studélites et Part’ly, offrent un modèle de logement plus structuré et sécurisé. Mais alors, quel type de résidence est le plus rentable ?
En général, les résidences étudiantes meublées affichent des taux de rentabilité intéressants : en moyenne entre 3 et 4%. Le marché est dynamique et la demande ne tarit pas, même pendant les périodes de crise.
Comparaison des modes de location : vide ou meublé ?
La grande question qui se pose souvent aux investisseurs est : vaut-il mieux opter pour une location meublée ou une location vide ? En 2025, la tendance s’oriente vers la location meublée, qui permet de garantir des loyers plus élevés et d’attirer un public plus large, notamment les étudiants.
Les baux meublés sont plus courts, généralement d’un an, avec un préavis d’un mois pour les locataires. En revanche, la location nue offre un bail plus long, de trois ans minimum, ce qui peut procurer une meilleure stabilité de revenus pour les propriétaires. Pour ces derniers, la fiscalité joue également un rôle déterminant dans le choix de l’une ou l’autre option.
La fiscalité et son impact sur la rentabilité locative
La fiscalité en 2025 a subi des réformes qui influencent les choix d’investissement. Pour la location meublée, le régime du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) reste un choix populaire, car il permet de bénéficier d’avantages fiscaux comme l’amortissement des biens et la possibilité de déduire certaines charges.
De l’autre côté, le régime micro-foncier, qui s’applique à la location vide, a été revalorisé pour permettre un abattement plafonné à 50% des revenus locatifs. Ainsi, pour les investisseurs, choisir le régime fiscal adéquat devient crucial pour maximiser le rendement. Par exemple, un investisseur peut se retrouver à payer moins d’impôts en choisissant la location nue plutôt que la location meublée, selon sa situation personnelle.
Les avantages d’investir dans une résidence étudiante
Investir dans une résidence étudiante présente aussi des avantages indéniables. La vacance locative y est presque inexistante, grâce à une demande surpassant largement l’offre. Les étudiants étant souvent soutenus par leurs parents, le risque d’impayés est également réduit. Les sociétés tels que Citéa, Appart’City ou Facilogement gèrent souvent ces propriétés, assurant ainsi une gestion professionnelle et des revenus sécurisés.
Choisir la bonne ville pour investir
La ville où vous décidez d’investir a un impact direct sur la rentabilité de votre projet immobilier. Des villes comme Toulouse, Montpellier, ou Strasbourg se démarquent pour leur fort potentiel d’élargissement de la population étudiante. En général, plus de 3 millions d’étudiants sont attendus dans ces grandes villes au cours des dix prochaines années. Le défi est donc de choisir des emplacements où la demande de logements étudiants est particulièrement forte.
Une gestion simplifiée grâce aux professionnels
Une autre facette intéressante de l’investissement dans les résidences étudiantes réside dans la possibilité de confier la gestion du bien à un professionnel. Cela permet à l’investisseur de se focaliser sur d’autres projets tout en garantissant une gestion efficace des locataires et de l’entretien des biens.
Avec le statut LMNP, la gestion est souvent déléguée à des sociétés spécialisées, ce qui soulage le propriétaire de nombreuses tâches administratives et de logistique. Cela favorise une expérience plus sereine pour ceux qui investissent dans des résidences telles que celles gérées par Studapart ou Campus de la réussite.
Les attentes des étudiants en matière de logement
Les étudiants d’aujourd’hui ont des attentes spécifiques en matière de logement. Selon une étude récente, de nombreux étudiants préfèrent louer des studios ou des appartements d’une pièce d’une superficie de 18 m² ou plus, plutôt que de vivre dans de petites chambres. Ils recherchent également des logements modernes, équipés de services tels que le wifi ou la proximité avec les établissements d’enseignement.
Les défis de l’investissement en résidence étudiante
Malgré ses nombreux avantages, investir dans une résidence étudiante comporte également des défis. La saturation de certains marchés peut altérer les rendements, rendant essentiel d’analyser en profondeur les tendances du marché local. En 2025, certaines résidences peuvent se retrouver en concurrence avec d’autres logements innovants tels que co-living ou appartements partagés, qui répondent également aux besoins des jeunes.
De plus, les investisseurs devront faire face aux réglementations de plus en plus strictes en matière de normes énergétiques, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires de mise aux normes. Conformément aux reformes, les logements affichant un DPE de catégorie G ne pourront plus être loués, soulignant l’importance d’une gestion proactive de la performance énergétique.